Alternativen zur klassischen Baufinanzierung

Grundpfandrechtlich besicherte Darlehen – umgangssprachlich Hypothekendarlehen genannt – bilden die tragende Säule der meisten Baufinanzierungen. Hypothekendarlehen sind üblicherweise Annuitätendarlehen. Das heißt, das Darlehen wird in konstanten Raten mit Tilgungs- und Zinsanteil zurückgezahlt. Der Zinssatz ist über den Zinsbindungszeitraum fest und wird anschließend entsprechend den Marktverhältnissen neu festgelegt. Neben diesem Klassiker der Immobilienfinanzierung gibt es zahlreiche Varianten und andere Finanzierungsformen. Sie können alternativ oder ergänzend eingesetzt werden.

• Wenn die Zinsen am Markt am Ende höher liegen als in Ihrem Vertrag festgelegt, hat sich der Bausparvertrag für Sie wahrscheinlich gelohnt, weil Sie dann Anspruch auf ein vergleichsweise günstiges Bauspardarlehen haben. Diesen Vorteil erkaufen Sie sich dadurch, dass Ihr Sparkapital in der Ansparphase vergleichsweise niedrig verzinst wird. 
• Ist das Marktniveau hingegen zwischenzeitlich gesunken, werden Sie das Bauspardarlehen vermutlich nicht in Anspruch nehmen, weil die Kreditzinsen vergleichsweise hoch wären; dann hat sich die niedrigere Verzinsung Ihres Kapitals während der Ansparphase letztlich möglicherweise nicht gelohnt. 

Bauspardarlehen sind Hypothekendarlehen mit einer vergleichsweise zügigen Tilgung (Laufzeit meist zehn bis fünfzehn Jahre) und nachrangiger Besicherung (die Grundschuld kann an zweiter oder dritter Stelle im Grundbuch stehen). Eine vorzeitige Darlehensrückzahlung ist jederzeit möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. 

Eine Besonderheit beim Bausparvertrag ist die staatliche Förderung: Bis zu gewissen Einkommensgrenzen gibt es eine Arbeitnehmersparzulage und eine Wohnungsbauprämie.

Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Förderprogramme auf Bundesebene:

• KfW-Wohneigentumsprogramm: zinsgünstige Darlehen bis 100.000 Euro für den Kauf oder den Bau selbst genutzten Wohneigentums.
• Programm „Förderung genossenschaftlichen Wohnens“: zinsgünstige Darlehen bis 100.000 Euro zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbst genutzten Wohnraum (siehe hierzu auch den Abschnitt „Wohnraumfinanzierung mit Genossenschaften“). Zusätzlich ist ein 15-prozentiger Tilgungszuschuss möglich.
• Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“: zinsgünstige Darlehen bis 150.000 Euro für den Bau oder Erstkauf von klimafreundlichen Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen. Die Immobilien müssen bestimmte Energieeffizienzstandards erfüllen und dürfen nicht mit fossilen Brennstoffen beheizt werden.
• Programm „Wohneigentum für Familien“: zinsgünstige Darlehen bis 140.000 Euro bzw. 240.000 Euro für Familien mit Kindern oder Alleinerziehende, die klimafreundliches Wohneigentum kaufen oder errichten. Die maximal möglichen Kreditbeträge hängen von der Zahl der Kinder und dem Energieeffizienzstandard der Immobilie ab.
• Programm „Erneuerbare Energien – Standard“: zinsgünstige Darlehen für Errichtung, Erweiterung und Erwerb von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (u. a. Photovoltaik, Wasser, Wind, Biogas). Bis zu 100 Prozent der Investitionskosten können finanziert werden.
• Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude“: zinsgünstige Kredite bis 150.000 Euro für die energieeffiziente Sanierung von Wohngebäuden. Je nach erreichtem Effizienzstandard sind zusätzlich Tilgungszuschüsse von 5 bis 45 Prozent möglich. Die Förderung soll im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) weiterentwickelt werden.
• Programm „Altersgerecht umbauen“: zinsgünstige Darlehen bis 50.000 Euro für barrierefreien Umbau, mehr Wohnkomfort und bessere Einbruchsicherheit.
• Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“: Bei diesem vom BAFA durchgeführten Programmteil werden verschiedene Einzelmaßnahmen zur energieeffizienten Sanierung durch Zuschüsse gefördert. Die Zuschusshöhe ist maßnahmenabhängig. Bezuschusst werden Sanierungsmaßnahmen in den Bereichen Gebäudehülle, Anlagentechnik, Heizungstechnik und Heizungsoptimierung einschließlich Fachplanung und Baubegleitung.

Bei von der KfW durchgeführten Darlehensprogrammen erfolgt die Beantragung über Finanzierungspartner vor Ort. In der Regel gilt das auch bei Darlehensprogrammen auf Länderebene. Zu den Finanzierungspartnern gehören durchweg die örtlichen Sparkassen. Anträge auf eine BAFA-Förderung werden direkt an das BAFA gestellt.

Eine weitere Art der Förderung ist die sogenannte Eigenheimrente (auch Wohn-Riester genannt). Gefördert wird der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums oder eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts. Im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung können Riester-Verträge zur privaten Altersvorsorge unmittelbar für Immobilienzwecke eingesetzt werden. Auch Darlehenstilgungen werden gefördert. Die Förderung besteht aus Zulagen oder Steuerersparnissen. Im Rentenalter erfolgt dann eine nachgelagerte Besteuerung. Zu diesem Zweck wird ein Wohnförderkonto geführt.

Bei variablen Darlehen gibt es im Unterschied zu herkömmlichen Immobiliendarlehen keine Zinsbindung. Der Zinssatz ist während der gesamten Laufzeit variabel und wird in regelmäßigen Zeitabständen (üblicherweise alle drei Monate) angepasst, wenn sich der Referenzzinssatz (meist der Drei-Monats-Euribor) verändert hat. Die Höhe des Zinssatzes hängt somit von der Marktentwicklung ab. Steigen die Zinsen am Markt, verteuert sich der Kredit und die zu leistenden Raten erhöhen sich. Umgekehrt sieht es bei sinkenden Zinsen aus. Eine Variante stellen Cap-Darlehen dar. Bei diesen Darlehen ist der Zinssatz ebenfalls variabel, aber nach oben gedeckelt.

Variable Darlehen können jederzeit gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise drei Monate. Anders als bei einem Immobiliendarlehen mit Zinsbindung fällt bei vorzeitiger Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ein variables Darlehen relativ schnell in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln. Dazu muss das variable Darlehen gekündigt werden und am Ende der Dreimonatsfrist ein Immobilienkredit mit Zinsbindung zur Verfügung stehen, um die Restschuld des variablen Darlehens abzulösen.

Klassische Ratenkredite werden normalerweise genutzt, um hochwertige und langlebige Konsumgüter, Einrichtungen oder Fahrzeuge zu finanzieren. Auch für die Erfüllung lang gehegter Wünsche (Urlaub, Hochzeitsfeier) setzt man sie gerne ein. Es ist aber auch möglich, mit Ratenkrediten Immobilienvorhaben zu finanzieren. Dabei geht es meist um Modernisierung, Renovierung, An-, Aus- oder Umbau – also nicht um den Bau oder den Kauf eines ganzen Objektes. Solche Ratenkredite werden häufig als Modernisierungskredit, Renovierungskredit oder Sanierungskredit am Markt angeboten. Achten Sie bei solchen Bezeichnungen aber darauf, ob es sich tatsächlich um zweckgebundene Kredite handelt oder ob sie zur freien Verfügung sind. Zweckgebundene Kredite sind üblicherweise günstiger, aber dann darf die Kreditsumme auch nur für den angegebenen Zweck verwendet werden.

Im Unterschied zum Hypothekendarlehen findet bei Ratenkrediten keine grundpfandrechtliche Absicherung statt. Es genügt die Bonität des Kreditnehmers. Die Laufzeit ist üblicherweise deutlich kürzer als bei Hypothekendarlehen. Der Zinssatz ist über den gesamten Zeitraum festgelegt und die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Raten. Ein weiterer Unterschied zu klassischen Immobiliendarlehen ist, dass bei Ratenkrediten die Mindestsumme niedriger liegt – allerdings auch die Höchstsumme.

Über die zuvor behandelten Finanzierungslösungen hinaus gibt es eine Vielzahl weiterer Finanzierungsmodelle, die hier nur kurz vorgestellt werden sollen:

• Mietkauf: Beim Mietkauf vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass die Immobilie zuerst gemietet und erst später käuflich erworben wird. Oft ist eine einmalige Anzahlung zu leisten, der Rest des Kaufpreises wird nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bezahlt. Eine Variante ist der Optionskauf. Hier besteht keine Pflicht zum späteren Erwerb des Objekts, sondern ein Wahlrecht.
• Kredit von Privatversionen: Dabei handelt es sich meistens um Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis. Darlehen von Privatpersonen dienen häufig als Eigenkapitalersatz und setzen ein enges Vertrauensverhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer voraus.
• Finanzierung mit Lebensversicherungen: Bei diesem Finanzierungsmodell erfolgt die Finanzierung über ein endfälliges Darlehen (Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit). Das nötige Kapital wird während der Darlehenslaufzeit mit einer Kapitallebensversicherung angespart. Das Modell besaß früher Steuervorteile. Mit deren Wegfall ist es weniger attraktiv geworden und kommt vor allem dann in Betracht, wenn schon eine Lebensversicherung vorhanden ist, die zur Tilgung eingesetzt werden kann.
• Crowdfunding: Wird im Immobilienbereich vor allem bei gewerblichen Immobilienprojekten als Finanzierungslösung eingesetzt. Für private Vorhaben ist es weniger geeignet, da es schwierig ist, das nötige Kapital von der Crowd einzusammeln.
• Leibrentenmodell: Dient genau genommen nicht der Finanzierung einer Immobilie, sondern der Definanzierung. Ein Immobilieneigentümer veräußert seine Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht. Der Kaufpreis wird als Leibrente (lebenslange Rente) gezahlt.