Zinsbindung

Die Zinsbindung – oft auch Sollzinsbindung – bezeichnet den Zeitraum, über den ein Zinssatz bei einem Darlehen festgeschrieben ist und vom Darlehensgeber nicht verändert werden kann. Zinsbindungen sind bei Hypothekendarlehen üblich und kommen vor allem im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen vor. Meist hat der Darlehensnehmer bei Vertragsabschluss die Wahl zwischen unterschiedlichen Zinsbindungsfristen. Gängige Zinsbindungen sind fünf, zehn, 15, 20 und 25 Jahre, manchmal sogar 30 Jahre und mehr. Ist der Zins über die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, wird von einem Festdarlehen gesprochen.

Bei Verbraucherdarlehen hingegen entspricht die Zinsbindung der Laufzeit. Wer also beispielsweise einen Kredit mit einer Laufzeit von sechs Jahren abschließt, für den gilt der vereinbarte Zinssatz für diese sechs Jahre.

In der Regel steigt der Zinssatz mit der Dauer der Zinsbindung. Das bedeutet zum Beispiel: Für eine 20-jährige Zinsbindung gilt ein höherer Zinssatz als bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Die Zinsdifferenz lässt sich als Preis für die größere Zinssicherheit bei längeren Zinsbindungen interpretieren.

Oft bewegen sich die Zinsdifferenzen in Größenordnungen von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten je 5 Jahres-Zinsbindungsschritt. Es kommt dabei auch auf die Erwartungen des Marktes bezüglich der weiteren Zinsentwicklung an. Wird am Markt mit deutlich sinkenden Zinsen gerechnet, ist sogar eine Umkehrung der Zinskurve möglich – längerfristige Zinsbindungen sind dann unter Umständen günstiger als kürzere Zinsbindungen. Das ist aber eher die Ausnahme als die Regel.

Während der Zinsbindung ist eine Kündigung und vorzeitige Tilgung des Darlehens durch den Darlehensnehmer nur ausnahmsweise möglich – es sei denn, der Vertrag sieht Sondertilgungen ausdrücklich vor. Wird das Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt, kann der Darlehensgeber seinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich für den entgangenen Zinsertrag durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung. Darlehensgeber müssen sich hier an bestimmte Regeln halten.

Von der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit während der Zinsbindung und dem Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung gibt es eine wichtige Ausnahme: Bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren darf der Darlehensnehmer das Darlehen nach zehn Jahren ganz oder teilweise kündigen. Es gilt dann eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht zu zahlen. Rechtsgrundlage für diese Regelung ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Bei vielen Immobilienfinanzierungen ist das Hypothekendarlehen mit Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Es besteht eine mehr oder weniger große Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Diese kann entweder beim bisherigen Darlehensgeber oder bei einem anderen Darlehensgeber vereinbart werden. Sehr oft wird dann auch eine neue Zinsbindung vereinbart. Wird ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen, dient das neue Darlehen der Ablösung und Rückzahlung des alten Darlehens.

Die Wahl der Zinsbindung ist eine Grundsatzentscheidung für Darlehensnehmer. Wird mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet, empfehlen sich eher längere Zinsbindungsfristen, um sich die noch niedrigeren Zinsen möglichst lange zu sichern. Dabei muss ggf. der Zinsaufschlag bei längeren Zinsbindungen in Kauf genommen werden. Darlehensnehmer mit bestehenden Finanzierungen und einer in absehbaren Zeit benötigten Anschlussfinanzierung können über Forward-Darlehen Zinssicherung betreiben. Ist es wahrscheinlich, dass die Zinsen sinken, sollten dagegen eher kürzere Zinsbindungen gewählt werden.